この記事でわかること〈要約〉
・借地ってなに！？（メリットもあるけど扱いづらい土地です……）
・リフォームの内容によっては新築超えの総額になることもある
・築年数によっては新築も検討を。後悔しない家づくりは、手順を守ることが大事
同世代の友人とは、「実家をリフォームするか、取り壊して新築するか」の話題が出ています。
人生も折り返し、40歳オーバーのわたしたち。
親も高齢なので、いつまでも元気でいてほしいけれど、そろそろ万が一のことも考えなきゃいけない世代です。
友人の実家は駅近の借地で、家自体は経年劣化のため傾いており、そのまま住むのはナシという状況。
実家の近所の賃貸マンションに住んでいる友人は、相続発生時に、リフォームするか取り壊して新築するかして実家に引っ越したい！と考えています。
●生まれ育ち、現在も居住しているエリア
●金額的にも、市場に出回る確率で言っても、なかなか手に入らない駅近の土地（借地であろうとも）
なので友人は「相続しても売却せずに自分で住む」ことだけは心に決めており、あとは、
●リフォームして住む
●家を取り壊して、新築する
どちらにするかを考えている状態です。
借地とは？｜土地の権利には色々あるよ
ところで「借地」、どんなものかご存知でしょうか？
読んで字のごとく「地主さんから借りてる土地」です。
一般的によく見る土地の権利といえば、所有権のほうですよね。
土地の所有権：民法第206条に定められた権利。法令の範囲内で土地を自由に扱えます（使ったり、貸したり、売ったりできます）。
法務局にある登記簿に土地の所有者の情報を登録することで、他の人（第三者）に対し「わたしが所有者！」と主張できます。
「借地」という表現がある一方で、土地の所有者側である地主さん側から見た「貸してる土地」に対する表現も存在します。
借地・借地権：土地の所有者から借りてる土地と、土地を借りて使う権利（地上権と賃借権）。
底地・底地権：借地人に貸している土地と、土地の所有者が持つ権利（土地の所有権や地代をもらう権利）。
ここまで読んで、「まー賃貸のマンションとか一戸建ても、世の中にはあるわけだし？ 土地のレンタルもアリかな～」とお考えのかた。
その考えは割と少数派かもしれませんよ？
原則、土地が欲しい人って、
・自分の家を建てたい
・自分の収益物件（集合住宅や一戸建て）を建てたい
がメインなわけですよ。
でも借地って、「既に土地に家が建っており、既にその家には誰かが住んでいる可能性もある」状態です。※
＝これを借地権付き建物（借地に建物がある状態）と言います。
もちろん空き家として借地権付き建物が売っている場合もあります。
「じゃあ、人も住んでいないことだし、リフォームするか、取り壊して新築すればいいよね♪」と考えても、借地権付き建物の大規模なリフォームや建て替えには地主さんとの協議が必要です。
協議の結果、地主さんから「大規模リフォームをしてもいいよ」「新築してもいいよ」という承諾を受けた場合でも、増改築承諾料のお支払いが発生する場合があります。
はい、みなさんこう思いましたよね。
「うわ面倒……」と。
ぶっちゃけわたしもそう思います。
一方、地主さん側も、売ろうとしている土地に借地権付き建物があり、建物に居住者（＝建物の所有者）がいる場合、
・土地を買って自分の家を建てたい
・土地を買って自分の収益物件（集合住宅や一戸建て）を建てたい
人には買ってもらえません。
「自分の家や収益物件を建てたい」というニーズを持った層には、「ちょうど更地になりまーす！」というタイミングじゃないと売れないわけです。
率直に言えばとっても扱いづらい土地ってコト。
トラブルの事例も多々あるため、メリットがあるといえどもとっても人気です！とは言えず、
・不動産売買のポータルサイトでは、土地を「所有権」で絞り込み検索できることが多い
・権利関係が複雑で調整も必要なため、底地売買専門の不動産会社がある
という状況です。
※借地は基本、借地人が建物を解体し更地にして返還します。建物があるということは地主さんに土地が返還されていないと推定され、借地人さんが借地権と建物の所有権を持っており、地主さんが土地の底地権を持っている状態です。
うまいと思った借地の事例3選
デメリットしかないじゃん～と思える借地・底地ですが、これはうまいな！という事例もあります。
●人気の学区にある中古分譲マンション
主に購入する側からのうまい事例です。
実際にわたしが購入を検討しかけた中古分譲マンション、いわゆる「定期借地権付きマンション」です。
・定期借地権付きマンション
・マンションがあるのは市内随一の人気学区
・かつ、高級住宅街
・公共交通機関のアクセスはやや悪い
・ファミリー向けの分譲マンション
何がうまいかって、このマンション、以下のファミリー層のニーズにどんぴしゃり！なんですね。
「子どもをレベルの高い公立小中学校に通わせたい。
でも高級住宅街だから賃貸住宅も高くて空きがないし、中古であろうと分譲マンションも手が出しづらい価格帯。
そして教育環境は良いけど、アクセスはやや不便だから、通勤にはちょっとな～というエリア。
子どもが小中学校に通う間だけ、どうにか住居費を上げずに住めないかな」
「定期借地権付きマンション」は土地の部分はレンタル（借地）のため、土地の所有権が設定された分譲マンションよりお値打ちなことが多いです。
また主要の購買層は子どもが小中学校に通う間だけ居住できればよく、借地期間満了後にマンションを取り壊し、終の棲家にできなくてもOK。
さらに、購入・居住してから約9年後（小学校6年＋中学校3年）のタイミングで、同じようなニーズを持ったファミリー層への売却が期待できます。
地主さんとしてもマンションを建てられる広さのある価値も人気も高い土地のため、借地期間満了を迎えない期間中であっても、将来の建て替えを見据えた資力のあるデベロッパーに底地権を売却しやすそうだと感じました。
余談ですが一人暮らしなのにこのファミリー向けのマンションを買おうとしたのは、安かったからです。
自己居住物件ではなく投資用として購入しようとしていました。
わたしの軟弱な大家力ではな～と思い、購入は諦めてしまいましたが……。
●「大家じゃなく地主です」のエクストリーム不動産賃貸業パイセン
地主さん側のうまい事例です。
不動産クラスタ御用達の楽待か建美家で拝読した大家さんの手法です。
・いわゆるボロ戸建て投資家の大家さん
・家を貸家（一戸建て賃貸）ではなく土地として貸している
詳細は忘れてしまいましたが、おそらく建物のほうは居住者に譲渡したのではないでしょうか。
なんせボロ家なので、建物についてはほぼ価値ナシ。
何がスゴいかって、土地として貸した場合、建物の不具合について対応しなくていいってところです。
通常、貸家の場合、建物の不具合は大家さん負担で修繕義務があります。
でも底地なら、
「雨漏りした？ 知らん知らん、貸してるのは土地なんで、建物については自分で何とかしてちょ」
で済むってコト。
え、え、エクストリーム……！！！
問題点があるとすれば、底地の地代に対応できる家賃保証会社がごくわずかというところでしょうか。※
※家賃保証会社：入居者が家賃を滞納した際、大家さんへ、入居者に代わって家賃を立て替えて支払う会社。最近は連帯保証人ではなく、家賃保証会社必須の賃貸住宅が多いです。
●コインパーキング経営の大家さん
註：借地とは建物を建てられる土地に限るため、建物ではないコインパーキングを含む駐車場や資材置き場等は、土地を借りたとしても厳密には「借地」ではありません。
地主さんから借地人になった、うまい事例です。
これも不動産クラスタ御用達の楽待か建美家で拝読した大家さんの手法です。
・コインパーキングを経営している大家さん
・自身に所有権のある土地でコインパーキング経営をしていたが、銀行から融資を受けづらい状況になってしまった
・借りた土地でのコインパーキング経営に切り替えたところ、銀行から融資がおりるようになった
またまた詳細は忘れてしまいました。大筋は上記のとおりで間違いありません。
経理、財務、経営に強いかたには「固定比率は低いほうがいい」で伝わるのではないでしょうか。
大家業＝不動産賃貸業の中の固定資産は、土地か建物のほぼ二択です。
この大家さんの場合は、土地ですね。
おそらくこの大家さんは自身に所有権のある土地を売却して現金を確保し（＝固定比率を抑えた）、借りた土地で行うコインパーキング経営に切り替えたことにより、貸借対照表上の数字が改善したと考えられます。
問題点があるとすれば、註にも書いた通り厳密には「借地」ではないため、借地借家法が適用されません。
何が問題かもう少し具体的に書くと、借地借家法が適用されない土地、つまり建物が建っていない土地は、地主さんから「その土地、かーえしてー♪」と言われたら1年後には返却しなければなりません。
1年後にはその土地でのコインパーキング経営が終了ってわけです。
借地の選択肢その1 リフォーム｜友人の場合
話がだいぶ逸れました。
とっても扱いづらい借地ではありますが、上記のとおりメリットのある事例もあります。
そして友人の実家の土地にも該当する、
●金額的にも、市場に出回る確率で言っても、なかなか手に入らない駅近の土地（借地であろうとも）
に住める！というのが、借地人として最大のメリットではないでしょうか。
希望するエリアの特に駅近の土地なんて、まず市場に出ないですからね。
ちなみに先述のとおり、借地に建っている建物の大規模リフォームには地主さんの許可が必要です。
相談の結果、「この機会に土地を売りたいんで、リフォームじゃなく取り壊して更地にしてくれんかな～」と考える地主さんには、リフォームを反対されるかもしれません。
ただ同世代の友人が子どもの頃から住んでいる実家であるという点から、旧借地法で契約を結んでいる借地だと考えられます。※
※旧借地法：1992（平成4）年7月31日以前に結ばれた賃貸借契約の古い法律。借地人の権利がとっても強い。
時期的に既に2回目の更新も終わっていると考えられ、もし地主さんが心変わりをして「リフォームじゃなく取り壊して更地にしてくれんかな～」と思ったとしても、余程の理由がなければ相続発生のタイミングでは無理そうです。
（よって友人側に有利！）
ということで地主さんに「うち、リフォームというかリノベしますね☆」とお知らせして、「いいよ！」と承諾をいただいたとしましょう。
リフォーム・リノベーションの知識、ちゃんとありますか……？
リフォームのよくある勘違いその1｜相見積もりは不要
わかります。
ぶっちゃけ、相見積もりは面倒くさい。
わたしは本業でも不動産投資でもゴリゴリに相見積もりを取っており、取り慣れており尚この「面倒」という感想です。
・優良なリフォーム会社ってどう探すの？
・見積りをしてもらったのに依頼しないと悪い気がする、断りづらい
・好きなテイストで仕上げてくれそうなリフォーム会社が、自宅エリアに1社しか見つからない
・2社以上リフォーム会社を見つけても、忙しい合間に各社と連絡をとって調整なんてできない
等、相見積もりって障壁が多過ぎるんですよね。
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の資料（https://www.j-reform.com/publish/pdf/jitsurei-R3-c.pdf）によると、「住宅のリフォーム実施者の半数以上が『初めてのリフォーム』」です。
初めてで、よくわからなくて、面倒なリフォームは、ささっと済ませたい。
わかります。
でもね、相見積もりは必要です。必要です。
大事なことだからでっかく書きました。
リフォーム、リノベーションの規模によってはそれこそ1,000万円超の価格差が出ます。
リフォーム会社の相見積もりを取ることにより大きな価格差が出る理由は、下記の4点です。
①受注したいから、他社より安くしてくれる
相見積もりのメインのメリットはコレ。もちろん無理な交渉はダメですが、ご相談するとお値引きしてくれる場合があります。
②リフォーム会社の体制により価格差が出る
会社に営業マンと施工管理者がおり、下請けの職人さん（いわゆる一人親方）を束ねているリフォーム会社と、社長が営業マン兼職人兼施工管理もやっているというリフォーム会社では、後者のほうが安く請け負ってもらえる場合が多いです。
③リフォーム会社により提案力が違う
トレンドと施主の希望をガッチリ押さえた、高価で魅力的な設備や建材を勧めるリフォーム会社と、コスパのいい代替品を提案し費用を抑えてくれるリフォーム会社では、当然後者のほうが安く請け負ってもらえます。
④リフォーム会社により対応の可・不可の範囲が違う
例えばわたしが依頼しているリフォーム会社（とここでは書きますが、木造住宅の新築もしている職人さんです）は、施主支給品について「Amazonでポチしたものをそちらの工房着にしたので、あとはよろしくー」で済みます。助かる～。
Amazonや楽天市場のセールでゲットしたものを施主支給品に使えば、安く抑えられます。
でもリフォーム会社によっては施主支給品利用が完全にNGのところもあります。
また、「リフォームは初めてだけど、知人にクロス職人さんがいるから、壁紙だけはその人に頼みたいな」という場合があったとします。
（施工箇所、内容により別々の業者さんに依頼する方式を「分離発注」と言います）
一般的に総額が抑えられる分離発注ですが、リフォーム会社によっては分離発注がNGのところもあります。
ところで具体的に「1,000万円超の価格差……」と書きました。
先日、夕方に放送されている地元情報番組を観ておりまして、リノベーションで素敵に大変身したお宅が取材されていたのですよ。
かかったお値段も公開されてました。
わたしの予想より1,000万円高かったです。
しかも2階建ての、1階のみのリフォームで！
結構こだわりポイントがあるお宅でしたので、
「相見積もり、取ってないんだろうな～。夢も希望も予算もどんどん膨らみ、営業さんにもうまい具合にのせられちゃったのだな～」
と思いました……。
リフォームのよくある勘違いその2｜新築するより、リフォームのほうが安い！
「リフォーム、リノベ代が、一戸建てを新築するより高くつく」。
そんなケース、あるわけないじゃん！とお思いでしょう？
これがねー、あるんですーーー怖いね～。
よくあるのが下記の2パターンです。
①「理想のリノベーション」を追及してどんどん夢と予算が膨らみ、最終的な契約金額が高額になるケース
先述の一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の資料（https://www.j-reform.com/publish/pdf/jitsurei-R3-c.pdf）にもあるとおり、一戸建てのリフォームについて、
・リフォーム実施者のリフォーム費用の平均は、予算の平均を上回る
・リフォーム実施者のリフォーム費用の平均は、リフォーム検討者の最大予算の平均を上回る
という無慈悲な結果が出ております。
しかも「リフォームイメージが固まっていない層が増加」。
この時期に、おしゃれなリフォーム会社の優秀なイケメン営業マンから心に寄り添った提案を受けると……どうなるかわかりますよね～！？
実際、リフォームの費用が予算を上回ったリフォーム実施者のうち、その理由の43％以上は「設備を当初よりグレードアップした」です。
確かに食洗器やオーブンのある、オシャレで広々したキッチンには憧れます……。
②工数のかかる工事のため人工代等が高くなり、最終的に高額になるケース
築古物件あるあるです。
「旧耐震基準だから耐震改修をしなきゃ」「断熱材が入っていない、入れなきゃ」「使いやすいよう、水回りを大幅に移動」「屋根の葺き替えって前回いつやったっけ？ この機会にやるか」etc..
それに加えて、床をひっぺがしてみたら「柱がシロアリに食われてるー！」もあるあるです。
また家が狭い場合、水回りは動かせないな……というケースもあると思います。
通常水回りを動かさない場合はリフォーム、リノベーション費用が抑えられることが多いです。
ただ、既存のお風呂のスペースに量産品のユニットバスが入らず、在来工法のお風呂を新しく作り直したり、オーダーメイドのユニットバスを入れたりする場合は、どうしても割高になってしまいます。
再度、一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の資料（https://www.j-reform.com/publish/pdf/jitsurei-R3-c.pdf）を読み解くと、「予定よりリフォーム箇所が増えた」が、リフォームの費用が予算を上回ったリフォーム実施者の理由の第1位です。
想定外の追加費用のために、終わってみたら「ローコスト住宅（1,000万円程度）を新築で建てたほうが良かったんじゃない？」と後悔しかねません。
つまり、リフォーム、リノベーションだから安く済むケースばかりではないってことです。
友人の「高くてもさ、結局、施主が納得するかどうかじゃない～？」という話しぶりから、パターン①のほうになるんじゃないかと、勝手に心配しております……。
せめて相見積もりは取ってー！
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必ず相見積もりは取りましょう。
借地の選択肢その2 取り壊して新築｜友人の場合
「新築もいいかな～」と言っていた友人。
推定築40年超という築年数を考えると、実はリフォーム、リノベーションより新築のほうが現実的かもしれません。
住宅の新築は多くの人が初めてで、なおかつ、一生に一度の経験になると思います。
わたしの実家は取り壊して新築しましたが、わたし自身は未経験です～。
ただ新築を建てた同僚の話や、前述の木造住宅を造っている工務店さんから聞いた話から察するに、きちんと段階を踏んで進めていくのが後悔のない・後悔の少ない家づくりになるのでは？と考えています。
ある同僚の話です。
土地探しから実施した新築のようでした。
「隣が公園だから、将来にわたって日当たりが確保される」と思っていたようです。
実際に住んでみて、「公園から庭にボールが飛び込んでくるのは日常茶飯事……」と言ってました。
もちろん、将来にわたってパーフェクトな家と土地であることは難しいかと思います。
ただ自分で勉強したり、第三者からアドバイスをもらったりすることで、「あるあるの後悔」は避けられる可能性が高くなります。
①まずは書籍で勉強する
わたしも持ってる本です。
著者の増田奏（ますだすすむ）先生は一級建築士で、大学でも住宅設計を教えていらっしゃいました。
「施主として、あなたは何をすべきなのか」が「はじめに」に書かれています。
住まいの設計の基礎の基礎がわかる、ベストセラーの良書です。
こういった「入門編」で基礎と要点を掴み、そのあとに、
『「東京」 SUUMO 注文住宅 東京で建てる 2026 冬春号』
「各論」にあたる本を読むのがいいと思います。
ざっくりした方向性や予算が決まりましたでしょうか？
これで家づくりの土台がかたまりました。
②中立的なプロに相談する
「よし、家づくりの基本的な知識はついた！」という次の段階で、まずは中立的なプロに相談しましょう！
ここでいきなり住宅会社に相見積もりを取りはじめると、優秀なイケメン営業マンから心に寄り添った提案を受けて以下略……ということになります。
例えば【PR】「家づくり相談所」「くふうイエタテカウンター」「
住まぽち」「
すまいのいろはPlus」さんは、施主が無料で利用できる家づくりの相談窓口です。
〈家づくり相談所〉
・複数の提携の住宅会社から支払われている費用で運営
公式webサイトを見ていただければわかりますが、かなりの数の住宅会社と提携しています。
・よって、特定の住宅メーカーに偏らず、中立的な立場でメリットとデメリットを教えてくれる
・複数のプロによる多角的なアドバイスが受けられる
住宅会社の紹介だけでなく、ファイナンシャルプランナーによる資金計画の作成や、住宅ローン選びまでお手伝い！
住宅会社から提出された見積書のチェックもしてくれます。
こういった手厚いサービスが、ぜーんぶ無料です。
〈住まポチ〉
・複数の提携の住宅会社から支払われている費用で運営
「住まぽち」さんの特徴は、相談ややりとりがLINEで完結できる点です。
計画書作成やお断り代行もしてくれて、LINEで連絡が済むのはめちゃくちゃ便利だと思います。
〈イエタテ相談カウンター〉
・こちらも、複数の提携の住宅会社から支払われている費用で運営
・よって、特定の住宅メーカーに偏らず、中立的な立場でメリットとデメリットを教えてくれる
「くふうイエタテカウンター」さんの特徴は、地元のハウスメーカー、工務店の情報に強い点です。
Googleで検索していただければわかりますが、工務店さんによってはwebサイトが簡素だったり、Googleマップの口コミも少なかったり。
自力の情報収集ルートに引っかからなかった「知る人ぞ知る優良な工務店」を紹介してくれるのは、ありがたいですよね。
（わたしがお世話になってる職人さん、ネットで探し当てるのがむちゃくちゃ大変でした……！
公式webサイトのアクセス数は1日1件程度らしいですwww）
〈すまいのいろはPlus〉
関東方面（東京、神奈川、埼玉）にお住まいなら、【PR】「すまいのいろはPlus」さんの利用も要検討です。
こちらも上記2社と同様の無料サービスで、関東方面（東京、神奈川、埼玉）の地元工務店さんに強いサービスです。
もちろん、相談の結果、「やっぱりやめます……」もアリ。
無料サービスだから「やっぱりやめる」判断もしやすいところがいいと思います。
③勉強会や相談会に参加する
必要に応じて、②と並行して参加してみましょう！
「家づくり相談所」さんでは無料のオンライン相談会を不定期で開催、「くふうイエタテカウンター」さんでは初心者が知りたいテーマに沿った講座を対面形式で開催されています。
④住宅展示場やモデルハウスに行ってみる
これも必要に応じて、②③と並行して足を運んでみましょう。
実際に住宅に足を踏み入れてみて、各メーカーごとの特徴や、間取りや設備の使い勝手がリアルに想像できると思います。
ちなみに戸建て投資をしている大家さんで、最新設備のチェックをしに住宅展示場に足を運んでいるかたがいらっしゃいます。
住宅設備は日進月歩。「これはわたし向けの新しい設備じゃない！？」という発見があるかもしれません。
逆に「これはいらんな」という設備を発見し、希望条件からそっと外すという可能性もあるでしょう（費用削減になります）。
ちなみによく聞く「いらんかった設備」のトップ2は、「浴室の窓」と「キッチンの勝手口」です。
住宅展示場でリアルな暮らしを想像してみて、「いるんか？ 本当に？」と思いを馳せてみてください。
住宅展示場は予約ナシで訪問することも可能ですが、事前予約でプレゼントがもらえたりします♪
また週末や祝日等の混雑が予想される日は、事前予約がベターです。
またモデルハウスは原則、事前予約が必要なことが多いです。
「持ち家計画」さんでは住宅展示場訪問の事前予約で、PayPayポイントがもらえますよ♪
④オンラインで見積請求をしてみる
ここまで来たら、家づくりに必要な知識と心構えもできたのではないでしょうか？
【PR】「家づくり相談所」「くふうイエタテカウンター」「
住まぽち」「
すまいのいろはPlus」さん等から一括見積請求をしてみたり、気になるハウスメーカーから直接取り寄せてみたり。
自分で勉強をして、中立的なプロからもしっかりしたアドバイスをもらったあとだから、キラキラ営業マンもどんとこい！という状態になっているはずです。
実家の借地、どうする！？のまとめ
この記事のまとめとしては、
・借地ってなに！？（メリットもあるけど扱いづらい土地です……）
・リフォームの内容によっては新築超えの総額になることもある
・築年数によっては新築も検討を。後悔しない家づくりは、手順を守ることが大事
です。
ただ友人宅の状況とは違い、「いや、今住んでる場所から引っ越したくないので、実家の借地は要らんわ～」という場合もあるかと思います。
その場合はまず地主さんにお話をつけてから、必ず借地・底地の取引に強い不動産会社に相談してください。
不動産会社によって強みのある分野が違いますし、借地・底地の売買は手間がかかるので、不動産会社によっては取り扱えない場合もあります。
【PR】首都圏エリア（東京、神奈川、埼玉、千葉）なら買い取り実績の豊富な【借地権 無料相談ドットコム】さん等で相談にのってもらえます。
相談や現地調査、査定まで全て無料ですよ。
●相談する順序と、相談する相手を間違えない！
これが重要ですね。（人生訓みたいな締め）
〈【40代×不動産の売買】の目次ページはコチラ〉
