この記事でわかること
・旧耐震と新耐震の違い
・旧耐震マンションのメリットとデメリット
旧耐震マンションとは建築確認申請の受理日が1981（昭和56）年5月31日以前になっている、旧耐震基準で作られたマンションです。
旧耐震と新耐震の違い
〈旧耐震基準〉
中程度である震度5強レベルの揺れでも即座に建物が倒壊しない基準の構造。建物が破損しても補修して生活できる。
〈新耐震基準〉
大きな震度6～7レベルの揺れでも即座に建物が倒壊しない基準の構造。建物が破損しても補修して生活できる。
十勝沖地震、宮城県沖地震……とたびたび大きな地震被害に見舞われてきた日本。
1978（昭和53）年に発生した宮城県沖地震を契機に、「今の基準では不十分だ！」と建築基準法が改正され、新耐震基準ができました。
新耐震基準の建物は「建築確認申請の受理日が1981（昭和56）年6月1日の基準日以降」かどうか。
建築確認申請の受理日が1981（昭和56）年5月31日までなら、旧耐震基準の建物ということになります。
見分けられない！？過信できない！？耐震基準
耐震基準は、なかなか判別ができない！？
ちなみにこの旧耐震基準or新耐震基準、不動産を購入する時、販売チラシや不動産ポータルサイトだけではなかなか判別できません。
なぜなら、販売チラシや不動産ポータルサイトに掲載されているのは「マンションの竣工（完成）年月」であることが多く、一方で新耐震の基準日は「建物の建築確認申請の受理日」だからです。
実際わたしが買ったマンションは、建築確認申請の受理日が新耐震の基準日（1981（昭和56）年6月1日）より十ン日単位で早いだけなんですよ。
なので竣工日（築年月日）だけを見ると、新耐震ではと錯覚してしまうんですが、建築確認申請の受理日までよーくよーく見ると旧耐震じゃん！？と。
なので不動産ポータルサイトに耐震基準の記載が見当たらなければ、仲介さんに問い合わせて、建築確認申請の受理日を確認する必要があります。
耐震基準の過信はご用心
もうひとつ、「新耐震基準なら安全じゃーん」と思っている方への残念なお知らせです。
新耐震基準は「大きな震度6～7レベルの揺れに即座に建物が倒壊しない」が基準です。
この「即座に」は「一度だけ」と読み替えてください。
つまり、本震と同等レベルの大きな余震（または大きな前震のあとの本震）には、建物が耐えられません。
実際に2016年に発生した熊本地震では、新耐震基準の住宅も倒壊の被害を受けました。
更に、前震・余震がなくても、特に木造住宅の場合だと、地盤沈下やシロアリ被害、はたまた施工不良等で、本来の耐震性能を発揮できない場合があります。
耐震基準を、うっかりスルーしてしまう！？
耐震基準に関しては契約時の重要事項説明書で伝えることが義務化されています。
しかし、
・さら～っと説明されてスルーしてしまう（なんせ重要事項説明書は長いです。最初は真面目に聞いていても途中で意識が……）
・住宅ローンを使わず現金一括で購入する場合、金融機関からも指摘がない
ことはあり得るので、自分で気を付けていない限り「旧耐震だと思わずに買っちゃったー！」という悲劇は100％避けられるものではありません。
知った上で納得して購入するのと、知らずに購入するのは雲泥の差ですよね。
購入する不動産の「建築確認申請の受理日」は、よーくよーく確認しましょう！
旧耐震マンションのメリット・デメリット
旧耐震マンションのメリット
●新耐震マンションより安いことが多い
最大のメリットはもちろんコレ。
当然新築ではない上に、築古の中でも平成ですらなく昭和年間に建った「これぞオールドマンション」です。
絶対的に古いという以外にも「地震での倒壊が怖いので！」と避けられがち。
ゆえに、相対価格で決まる不動産のため比較的安く売られていることが多いです。
●住人の質がわかる
これは旧耐震だからというより「オールドマンション」全般のメリット。
「マンションの他の住人は、同じ共同体の人間としてちゃんとやっていけそうな人たちなのか？」は、新築マンション購入時はほぼ賭け（というか祈りですね）になってしまいます。
一方、既に長らく人が住んでいるオールドマンションは「理事会は機能してるのかな？」「大規模修繕は定期的に行われてるかな？」「共用部分の使われ方はどうだろう？」等がチェックしやすく、「住人の質も含めて大丈夫なマンションなのか」が判定しやすいです。
旧耐震マンションのデメリット
●大きな地震には弱い
最大のデメリットがコレ。
日本各地で震度6～7レベルの大きな地震が頻発している昨今、ちょっと揺れただけでもビビってます……。
●住宅ローンが組みづらい
詳細は住宅ローンのページでお伝えしますが、ま～組みづらかったです！
金融機関によっては「旧耐震マンションは扱っていません」というところや、扱ってもらえても結構な頭金を入れなきゃいけなかったりします。
ただし結局ほぼフルローン×低金利で組めましたので、金融機関の探し方とお付き合い次第かなと思います。
●住宅ローン控除を受けられない
特にファミリー向けの中古マンションや中古一戸建ての購入を検討している方は要チェック。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は年末の住宅ローン残高に応じて、税金が優遇される制度。
中古住宅の購入だと最長13年間の税制優遇を受けられます。
旧耐震基準の住宅は、住宅ローン控除が対象外なんですよね～。
しかし単身、独身の場合は気にしなくていいかも？（なので冒頭に「ファミリー向け」と書きました）
そもそもこの住宅ローン控除、「床面積（内法面積※）40平米以上」が対象なので、小さめの住宅を取得する際は対象外なんです。
わたしが買った部屋は「床面積（内法面積）40平米未満」なので、たとえ新耐震基準であっても住宅ローン控除の対象外！
狭い分、価格が安かったので、控除がなくてもええか～と思ってます。
※内法面積：「（壁の内側の）実際に使える床の面積」。
一方で販売チラシや不動産ポータルサイトに掲載されている「専有面積」は「壁芯面積：壁や柱の厚みの中心線を囲って算出する床面積」。壁芯面積>内法面積で、5％～の差がある。
「住宅ローン控除が使えるギリ40平米じゃん♪」と思ったら内法面積は40平米もなかった！という罠に注意。
これ、耐震基準の誤認に引き続きわたしが実際に経験したやつです……。
●終の棲家にはできないかもしれない
これは旧耐震だからというより「オールドマンション」全般のデメリット。
RCマンションは適切にメンテナンスをすれば100年はもつ！と言われていますが、実際築100年を迎えたRCマンションは日本国内に存在しないわけで。
実際のところ築50年以降になると新築で買った世代の相続が発生するんですよね。
「古いマンションだし、壊しちゃいましょうよ」という話も出そうだな……と思ってます。最期まで住ませてくれ～。
それでも、旧耐震マンションを選んで良かった
メリット、デメリットを検討した上で、旧耐震マンションを購入して良かったと思ってます。
一番の大きな理由は「安さ」。もうこれに尽きる！
月々の支払いは以前住んでいた狭い1K賃貸マンションとほぼ変わらず、40平米未満とはいえ一人暮らしにはじゅうぶんな広さで、水回り（リフォーム済み）等は快適な分譲マンション仕様♪
ちなみにメリットと引き換えであるデメリットの耐震性について、「中古マンションの購入｜全部で20個！選ぶ時の事前準備とチェックポイント【40代×不動産売買②】」でお伝えしているポイントを吟味して購入した結果、めちゃくちゃラッキーなことに、マンション全体で耐震改修工事を実施することが決定しました！！！
つまりうちのマンション、新耐震基準になります。ヤッタ～！
よって、わたしが住んでいるのは「新耐震基準を満たすただ古いだけのマンション」になります（笑）。
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