この記事でわかること
・マンションを購入する時にチェックすべき各段階（事前準備、資料、現地）でのポイント
新築マンションに比べて価格が安い中古マンション。
しかし、中古マンションといえども何千万円という金額であること、「住まいを所有する」という人生の一大イベントであることを考えると、新築マンションと同様に大きな買い物であることに変わりありません。
中古マンションの購入には、「室内そのもの（間取りや内装）」以外にも、チェックしておきたい20個のポイントがあります。
ひとつひとつチェックすれば、購入後の後悔を大幅に減らせる可能性があります。
この記事では主に、
・一人暮らし向け
・名古屋市エリア
・中古マンション
を想定して書いていますが、ファミリー向けマンションの購入時、新築マンションの購入時や他都市での中古マンション購入時でも使える確認事項も多数盛り込んでいます。
中古マンション購入の事前準備
１.予算を決める
「マンションの購入と維持に、どれくらいお金がかかるのか？」を考えましょう。
不動産は販売価格の金額だけ払って済むものではありません。
仲介手数料や登録免許税、司法書士に支払う報酬、不動産取得税、毎月支払う管理費・修繕積立金、毎年の固定資産税・都市計画税、火災保険料……もし「中古マンションを購入して自分好みにリノベーション♪」という算段があるなら、リノベーション費用もかかります。
ギリギリの計画を立てると「案外、お金が出て行く！」と支払い時にすっからかんになってしまったり、毎月の家計が火の車に。
確実に出て行くお金をできるだけ丁寧に洗い出して、余裕のある予算立てをすることが大切です。
２.エリアを決める
通勤通学の都合や実家との距離、憧れのエリア等、「大体このへんに住みたい」が決まっていると探しやすいです。
・不動産ポータルサイトでエリアからしぼりこんで探しやすい
・不動産ポータルサイトから新着情報のお知らせメールを受信できる
・そのエリアに強い仲介さんに相談する選択肢ができる
・エリアのリアルな住み心地の口コミを、事前にネットで調べられる
というメリットがあります。
特に公立学校に通う小さなお子さんがいるご家庭は「学区」が大事（言わずともですよね～、でも一応書いておきます）。
同じ区内でも学区（小学校区・中学校区）により結構な学力レベルや校風の差があるのが事実です。
独身だとそのへんは関係がないから気楽です！笑
ただし「夜、仕事帰りの時間帯に歩いてみて危険を感じるエリア」は、このご時世、男女ともに避けた方が無難です。
収益物件のほうを探していた時の話ですが、「夜だと田んぼに落ちそう」という田舎特有の危険を感じました。これは治安というか何というか～……ですが、田舎×徒歩や自転車生活をお考えの人は、気にしたいポイントです。
３.最低限の床面積を決める
狭ければ狭いほど安いです！
だけれどもやはりある程度の広さ×月々の支払いが抑えられるというメリットが、特に中古マンションの購入にはあるわけで。
一人暮らしであれば、一般的な家賃帯の1K賃貸マンションが20平米～25平米程度と考えると、それより少し広めの30平米～が目安になるかな？と思います。
住宅ローン控除を使いたいのであれば、一人暮らしでも「内法面積40平米以上」を選びましょう。
４.他、必須事項や優先事項の条件を決める
「ペットを飼いたい」「最上階！」「とにかく駅近」等、それぞれ我が家に求めるポイントは違うと思います。
絶対に叶えたいことと、できれば叶えられたらいいな～と思うことをリストアップしてみましょう。
わたしはECサイトのヘビーユーザーなので、「宅配ボックスがある」が決定打で購入を決めました。
最近は、宅配業者がオートロックを解除できる集合住宅用インターフォン×管理規約を改訂して共用廊下に置き配OKにしているマンションも、少しずつ増えています。
５.ご両親からの贈与って、ぶっちゃけどうよ？
せっかくお父様が「お前がマンションを買う時は援助してやるぞ、わっはっは」と言っていたのに、「いえ、自分の資金で好きに買います♪」とスルーしてしまうすれ違いが起きていませんでしょうか……！？
そのへんのありがたい援助（贈与）が少しでも期待できそうなら、「ぶっちゃけくれるのかい、住宅資金の贈与をさ？」を訊いておいたほうがよさそうです。
「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（令和8年12月31日まで）の適用要件は決まっていますので、この非課税制度を活用する場合は「適用要件となる住宅」を条件に住まいを探すことになります。
参考 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
中古マンション購入を決断する前のチェックポイント｜資料上で確認
予算もエリアも決めて、必須条件も満たす「ここだ！」という中古マンションが見つかったら、「はい購入！」と即断即決する前に、以下の項目をチェックしましょう。
中古マンションの価格も高騰気味の東京都では、少し安めのマンションが出ると、ポータルサイトに情報が出た瞬間（翌日には成約済みになるらしい。コワ～）に買われてしまうのも事実。
中古マンションといえど、不動産はとても大きな買い物ですので内見もせずに契約・購入は推奨しませんが、物件によっては一刻を争うスピード勝負です。
東京都のかたは、物件情報が出たら、以下のポイントをかいつまんで仲介さんに電話で即確認という方法で頑張ってみてください。
今のところ地元名古屋はそこまでのスピード勝負は必要ないハズです。
ということで、「お前も名古屋人にならないか？」
６.ハザードマップを確認する
「希望エリアは山や海、川から離れているから大丈夫♪」と油断してしまうのは禁物です。
最近怖いのが内水氾濫。
局所的な大雨により下水道が処理能力を超えてしまい、雨水が道路などに溢れて水浸しになってしまう災害です。
武蔵小杉のマンションが浸水、電気設備が水没してしまい多大な被害が出た……という一件は、記憶に新しいのではないでしょうか？
あのケースも、台風による内水氾濫が原因でした。
ゲリラ豪雨が頻発する昨今、海や川から離れた都会でも内水氾濫の危険性のあるエリアかどうかの確認は必要です。
７.耐震基準を確認する
昭和年間に建てられた中古マンションの購入を検討するなら、最重要チェック項目です。
建物の建築確認申請の受理日によって、旧耐震基準・新耐震基準に分かれます。
詳しくはコチラの記事をご覧ください！
８.ピロティ構造を避ける
中古マンションの中でも、特に旧耐震マンションの購入を検討する場合は重要なチェック事項です。
ピロティ構造：1Fが主に壁ではなく柱で構成されている構造。
マンションだと具体的には、1Fが駐車場とか駐輪場とかになってるアレです。
ピロティ構造、見た目はとてもおしゃれなんですけどね～！
なんせ近代建築の巨匠であるル・コルビュジエ先生が生み出した構造です。
でも地震には弱いの、残念ながら。
「直方体」に近い質実剛健な形のマンションのほうが、将来的に耐震改修工事も、現実的な工法と予算で実施の期待ができます。
９.管理費や修繕積立金を確認する
多くのマンションは毎月、
・管理費
・修繕積立金
を徴収していますが、たまに「どちらかを徴収していない」、まれに「どちらも徴収していない」ところがあります。
管理費：管理会社に支払うお金。管理人さんの人件費、日常的な共用部の支出（共用部の電気代やエレベーターや貯水槽の点検費用だとか）にあてられる。
修繕積立金：マンションの管理組合（所有者がメンバー）でためておくお金。マンションの修繕が必要になったらここから支払う。
実際に知っているマンションは、友人の引っ越し先候補として一緒に見たマンションで、管理費の設定がされていませんでした。
その分、月々の支払いが安くなるのは事実。
でも管理人さんがいない＝日常清掃がされていないので、共用部は居住者の自主的な清掃に任されており、ちょっとした公園部分は誰も掃除しないから草ボーボー。
おそらく（これは別の共同住宅の話）住人全員が強制参加しなきゃいけない定例の草むしり日があり、どうにか保ってるんじゃないかと推察します。
管理人が入ってないということは管理会社も入ってないので、理事会や総会をちゃんとやるなら、資料の作成から参加の呼びかけ、当日の運営等、全部自分たちでやる必要があります。
（管理会社が入ってるマンションの場合は、マンションごとに担当がつき、担当者が議事録作成までやってくれます）
理事会や総会が機能しないとめちゃんこお金のかかる大規模修繕の話なんかまとまりませんので、結果としてマンションの躯体の寿命が縮みます。
「修繕積立金を徴収していないマンション」も実在します。コワ～
そういうマンションは外観がとんでもなくボロボロなので、一目でわかります……。
「月々の支払いが安くていい」は短期的にはお得かもしれないけども、長い目で見ると実は損！
「マンションは管理を買え」は真理です。
「管理費や修繕積立金が設定されているか」「高額すぎないか（家計に影響が出る）、逆に安すぎないか（足りなくなり管理や修繕に支障が出る）」「住人の滞納がないか（少ないか）」がチェック項目になります。
１０.大規模修繕の履歴を確認する
築15年を経過した中古マンションの購入を検討する場合は、確認したほうがいいでしょう。
通常大規模修繕は、10年～15年程度のスパンで実施します。
大規模修繕：建物の寿命を延ばす、共用部の大掛かりな工事。外壁の補修、屋上防水、給排水管の更新等がある。
築15年を経過しているのに大規模修繕を実施していないということは、「大規模修繕を実施するための修繕積立金が足りていない」「大規模修繕の実施に反対する一定数の住民がいる」「理事会や修繕委員会が機能していない」等の深刻な問題が考えられます。
わたしが買ったマンションは偶然にも、Googleストリートビューに前回の大規模修繕の日が映ってました。
大規模修繕をちゃんとやっとんな～という事実も、購入の後押しになりました。
１１.総戸数を確認する
マンションの総戸数は修繕積立金の積立額の多寡に関わってきます。
「戸数の少ないちっちゃいマンションであれば、修繕費はほぼかからないのでは？」と疑問に思われるかもしれませんが、そんなことはないんですよね～。
例えば50世帯のマンションにあるエレベーター1基も、25世帯のマンションにあるエレベーター1基も、「同じ1基」です。
25世帯のマンションの外壁の塗り替え費用が、50世帯のマンションの外壁の塗り替え費用の半額になることもありません。
総戸数が少なすぎると、マンションを適切にメンテナンスしていくための1戸あたりの修繕積立金の負担が重くなり、1戸あたりの負担を軽くしようとすると必要なメンテナンスができないという状況になってしまいます。
総戸数は最低でも50戸あるかどうか、できれば100戸は欲しいかな～という規模感が基準になります。
１２.管理規約を確認する
特に専有部分のリフォームの条件や、ペットを飼う予定のある人はペットの飼育の可不可についてよーくチェックしましょう。
規約により、リフォーム着工の1ヶ月に理事会に届出が必要だったり（うちのマンションです～めちゃ面倒でした～～～）、床材の指定があったりして、専有部分だからいつでも何でも自由に！とはいきません。
１３.売主は誰かを確認する
最近ちょっと問題になっている事項なので挙げておきます。
ただし予算数千万円までの我が家（自己居住物件）を探している人には関係ありませんので、ご安心ください。
問題となるケースは、
・売主が非居住者（日本に住んでない人）または外国法人で
・買主が法人または個人でも賃貸物件として購入するか、売買価格1億円以上の物件である
この条件に当てはまる場合、買主は売買代金から10.21%の源泉徴収税額を差し引き売主に支払い、買主が納税する義務を負います。
金額的に損をするわけではありませんが、「源泉所得税の納付」という義務が追加されます。
「1億円以上のウチを買ったるわ！」という人はチェック事項として覚えておいてください。
東京都のええところだと、1DKの中古マンションでも1億円を超えますね……？？？
名古屋市内だと一軒家の大豪邸が買えますわよ……
「お前も名古屋人にならないか？」（猗窩座再来）
１４.「大島てる」も見ておく
「大島てる」、ご存知でしょうか？
住所を入力すればさくっと、事故物件かどうかが調べられるサイトです……！
「事故物件だから悪い、やめておけ」ではなく、知らずに購入してあとで「嫌だ」「知ってたら買わなかった！」と後悔するのを避けるために、見ておいたほうがいいです。
何をもって事故物件と判断するのか、また事故物件の許容レベルは人により違います。
告知事項の告知義務にはガイドラインがあり、「わたしの基準では知っていれば買わなかった」事項でもガイドラインになければ知らされない可能性があります。
告知事項：
人の死に限らず、購入の判断に大きな影響を与える「欠陥」のこと。
「大島てる」は人の死に関する事故物件情報が掲載されており、人の死以外の「欠陥」は掲載されていません。
同じマンション内、購入しようとしている部屋で何もなければそれでヨシ。
もし何かあれば「まあ、許容範囲だな」と思えるかどうかを確認するために、チェックしておきましょう。
もちろん、仲介さんに「今まで何かありましたかね～？」と直接訊いてみるのもアリです。
また、居住歴の古い住人に接触するチャンスがあれば訊いてみるという手もあります。
１５.リフォームをするなら、構造も確認する
「中古マンションを購入して、自分好みにリノベーション♪」という算段をお持ちであれば、管理規約だけではなくマンションの構造も確認しましょう。
もともとの間取りと、自分の理想とする間取りと、
・直床、直天井ではないか？
・階高はじゅうぶんあるか？
あたりの組み合わせで実現可能か検討する必要があるため、事前によく勉強しておいたり、購入する前に中古マンションのリノベーションを得意とする業者さんに相談したりすることが必要です。
直床、直天井：コンクリートに直接天井クロスや床材を貼り付けた構造のこと。天井裏、床下が存在しないため、配線や配管の変更が難しい。
階高：ウチの床の表面から、上階の床の表面までの高さのこと。階高が低いと「リノベで新しく床下に配管（傾斜が必要）します！」という時に超～難しくなる。
「中古マンションのリフォーム・リノベーションをお願いするなら、中古マンションのリノベーションを得意とする業者さんへ」というのが非常に大事です。
わたしが自宅マンションのリフォームを頼んだのが、木造住宅の新築とリノベーションを得意とする業者さんだったので、ま～～～と～んでもなく大変でした！（笑）
予定工期の1週間以内に完成しなかった上に、後日来た時に、「下地がないからコンクリに直接つけなきゃいけなくて、でもドリルがない」とあわあわ。
えっあなた既に1週間ここにいたじゃんね、どこにも下地がないのはわかっていたよね？？？ なぜドリルを持ってこないの？？？みたいなことが本当にありましたので、悪いことは言わん、中古マンションのリノベは中古マンションのリノベのプロに頼みなされ。
一戸建てだと、ご近所に迷惑にならない時間帯であればリフォーム・リノベーションの作業時間は自由です。でもマンションだと管理規約により搬入・撤収のデッドラインがぎっちぎちに決まってるんですよね。
また木造とRCでは使う道具も異なるので、専門分野の違うのんびりうっかりな業者さんだと上記のように「時間が足りない！」「道具も足りない！」とあわあわな事態になりがちです。
「とは言っても、中古マンションのリノベ専門の業者なんかどこがいいか知らんもん～」という人は、リフォーム一括見積もりサービスを利用してみましょう。
たとえばリフォームガイドさんの場合はヒアリングと審査基準をクリアしたリフォーム会社の紹介のほか、要望に合ったリフォーム会社との日程調整、さらに見積後のお断りまでやってくれます。
「せっかく見積してくれた会社に、お断りするのが心苦しい……」というタイプのひとには、ワンクッション入ってちょっぴり心が軽くなるうれしいサービスですよね。
>> リフォームガイドさん（対応エリア全国・無料見積）のwebサイトを見てみる
１６.給水方式を確認する
マンションの給水方式には主に直結方式と受水槽方式の2パターンがあります。
直結方式は水道管から直接各戸に水を送る方式、受水槽方式は水道管から受水槽を介して各戸に水を送る方式です。
普段は「水道料金の請求が水道局から来るか、管理会社から来るか」程度の違い。
しかし直結方式ではない場合、つまり水道局から水道料金の請求が来ていない場合、水道料金の減免を受けることができません。
（名古屋市の場合。他自治体の場合はそれぞれのwebサイトを要参照）
水道料金の減免を受けられる世帯、これから減免を受ける可能性がある世帯に該当する場合は、念のためチェックしておいたほうがいい事項です。
また旧耐震をはじめとする築古マンション×高架水槽（屋上に設置された貯水槽）の場合、
・耐震改修工事の際に取り外し、給水方式を替えることがある
・20年ほどで寿命が来て、クレーンを使って交換する必要がある
等、いざという時に余分に費用がかかります。
修繕積立金が足りないと一時金（修繕積立一時金）を求められることもありますので、総戸数や修繕積立金の適切な設定は必要です。
中古マンション購入を決断する前のチェックポイント｜現地で確認
１７.外壁のきれいさを確認する
外壁にひびが入ったり、塗装が剥げていませんか？ 外壁のタイル、ところどころ落ちてませんか？
「きれいなことはいいことだ」という美観だけの問題ではなく、外壁はマンションの躯体を守る鎧みたいなもの。
外壁のメンテナンス（修繕）がされていないと、ひびや塗装のない部分から雨水が侵入し、躯体が劣化。
結果としてマンションの寿命が縮んでしまいます。
外壁のきれいさは、「大規模修繕が行われているか」「マンションが元気でい続けてくれるか」を見極める判断基準になります。
１８.共用部のきれいさを確認する
住人の質と、適切に管理費が徴収され管理会社が機能しているか？のバロメーターになります。
特にチェックして欲しいのが、
・共用部が全体的に「薄暗い」「薄汚い」印象がないか
・共用部、廊下に私物（自転車や傘等）が置かれていないか
・掲示板は有効活用されているかどうか
・ゴミ置き場がきれいか（指定曜日以外のゴミが出されていないか、荒れていないか）
の4点です。
１９.スマホやポケットWi-Fiの電波を確認する
様々な条件で、電波の入りが悪くなる場合があります。
・通信エリア外だった
・基地局同士が干渉する
・高層階
・窓にエコガラスが使われている etc…
内見の時に知っていれば「引っ越した途端に電波が入りづらくなった！」とガッカリしたり慌てることもありません。
スマホの場合、キャリアによっては電波改善機器を無償レンタルすることも可能なようです。
またWi-Fiは、Wi-Fiブースターの設置で改善することもあります。家電量販店等で相談してみましょう。
２０.上下左右の部屋の住人を確認する
最悪、専有部の気に入らない箇所や不具合はリフォームすれば変えられるんですよ。でも隣人は取り替えられません。
購入を検討する部屋の上下左右の住人については確認しておきましょう。
・仲介さんに訊く（どんな人が住んでますか？といった聞き方でOK）
・マンション平面図の間取りから、ファミリーか1人～2人住まいか見極める
・内見の際に、さりげなくドアやドア前を見る（共用廊下に私物を放置していないか等）
・ベランダに干してある洗濯物と、ベランダに置いてあるものを見る
たとえばあなたが静かに暮らせる一人暮らし用のマンションを探しており、すぐ上の階の「ベランダに子供服が干してある」「共用廊下に三輪車が置いてある」のを見つけてしまったら、その部屋は危険信号です。
まずは中古マンションを検索してみる
「中古マンションの購入を検討しているけど、予算感もエリアもよくわからない……」という人も、まずは不動産ポータルサイトで検索してみましょう。
Yahoo! JAPANが運営するYahoo!不動産は、全国の中古マンションをはじめとする不動産の検索が可能な不動産ポータルサイトです。
エリアや路線からだけではなく、50近くのこだわり条件でも物件をしぼりこめる機能が便利ですよ♪
>> Yahoo!不動産で中古マンションを探してみる
実際に売り出し中の物件を見てみて、「このエリアでこの広さだったら予算感はこれくらい」「スーパーに近いって、やっぱりメリットだよな～」等の発見があるもの。
更に資料請求すると、ポータルサイトには掲載されていないより詳細な物件情報もわかり、購入前に知っておきたい・追加で検討したい深掘りポイントも学べます。
（わたしの場合は登記簿謄本と、固都税の通知書的なものはもらえたらもらいますね～）
資料請求はもちろん無料なので、ポチっと請求してみてください。
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