この記事でわかること
・不動産会社の規模別の特徴とメリット、デメリット
・ケース別、どのタイプの不動産会社に相談をするのがおすすめ？
3件の不動産を購入する中で、30社以上の不動産会社とやりとり。
問い合わせだけも含めると、ざっと100社以上の不動産会社とコンタクトを取りました。
その中で見つけた、不動産会社ごとに見られるある一定の傾向。
よくよく考えると、規模ごとの内部事情から一般化できる傾向（＝特徴とメリット・デメリット）でした。
「良い中古マンションを」「良い不動産会社から」「できるだけ安く」買うコツを、不動産会社の選び方から解説します。
実際に契約をした不動産会社3社の分類
一戸建て（投資用）→中古マンション（自宅）→一戸建て（投資用）の順に買いました。
仲介は全てバラバラの不動産会社です。
●中規模の不動産会社/ひとつめの中古一戸建て
地域に何店舗か展開しており、グループに司法書士法人や土地家屋調査士法人などを抱える会社です。
●超大手の不動産会社/自宅の中古マンション
超大手デベロッパーの傘下にある、日本中の誰でもが知っている不動産会社です。
●小規模の不動産会社/ふたつめ中古一戸建て
クセが強く人情が厚い（！？）おっちゃんでした。狭い事務所は犬の毛まみれでした……笑
・中規模（中堅）不動産会社
・超大手不動産会社
・小規模（一人法人や個人事業主）不動産会社
世の中の不動産会社は、大体この3パターンに分かれるのではないでしょうか。
不動産会社3パターンの特徴・メリット
中規模の不動産会社の特徴・メリット
〈特徴〉
・法人化された1店舗～数店舗
・特定のエリアに展開していることが多く、エリアの情報に強い
〈メリット〉
・独自のサービス（来店相談でギフトカードプレゼントや店舗にキッズスペースあり等）で営業を頑張っているところも多い
・下記の小規模の不動産会社とお付き合いがない人は、まず売却の相談をする先
→故に掘り出しモノ物件の専任媒介契約先※となっていることがある
専任媒介契約：売主さんが1社だけに売却の仲介をお願いする契約。
契約期間は3ヶ月で、3ヶ月経過後に一般媒介契約等に切り替えることが可能。
わたしを含め世の中の人が一番接触する機会が多いのが、この中規模の不動産会社です。
例えば街中で古田敦也さんがイメージキャラクターを務める看板「ハウスドゥ」を見たことはありませんか？
「ハウスドゥ」はフランチャイズで、加盟店舗には中規模の不動産会社が多数含まれます。
（他にも「センチュリー21」などの不動産フランチャイズがあります）
特に初めて実家等の不動産を売却しようとする人が、「不動産会社、どこにしようかな～」と思った時、まず思いつくのが「イメージキャラクターの印象が強く、色々なところで看板を見る」不動産会社ですよね。
超大手の不動産会社は、なんとなーく敷居が高いので……。
売却のファーストステップとして選ばれ、結果として専任媒介契約の不動産を扱うケースが多いのでは？と推定しています。
特定のエリア内で買いたい中古マンションのイメージが決まっているなら、この中規模の不動産会社がおすすめです。
「ここのエリアでこういう物件が出たら連絡ください」とお願いしておくと、市場に出回る前にこっそり教えてくれる可能性があります。
専任媒介契約は「売主さん」に関わる契約の話で、本来、買主には関係ありません。
なので、売主さんの仲介＝中規模の不動産会社A、買主さんの仲介＝超大手の不動産会社Bというケースもあり得ます。
が！ 業者は買主からも売主からも仲介手数料が欲しいので（これを両手と言います）、いわゆる「囲い込み」で、よその仲介さんからの「ウチのお客さんが買いたいって言ってるんですけどー」という要望をなんやかんやと拒絶する場合があります。
現在この「囲い込み」は宅地建物取引業法違反となっています。
しかし業界に根強く残っている商習慣なので、買主も中規模の不動産会社Aに相談しなきゃいけない……という状況が続きそうです。
超大手の不動産会社の特徴・メリット
〈特徴〉
・全国展開、あらゆるエリアの駅近に店舗を構える
・営業さんは異動がある
〈メリット〉
・超大手の安心感
・住宅ローンを含む、不動産売買に関するノウハウが蓄積されている
・対顧客のサービスが手厚い
・メールのレスポンスが速い
・条件により仲介手数料の値引きがある
目次「不動産売買｜40代、我が家と実家をどうする！？中古不動産売買のポイントとリアルな体験談【全10回連載】」でも触れている通り、購入しようとしている中古マンションについて「もっと安く買いたいです」と指値をしています。
※指値：相対価格に「この価格で買いたいです」と、通常、出値（不動産では売主の希望価格）より安い価格で購入意思を示すこと、その値段のこと。
中古不動産だと、他に購入希望者がいない場合、1割くらいは指値が通ると言われている。
「一度価格が下げられてる状態なので、現在がギリギリの価格設定。難しいと思いますよ」と言われましたが、売主（業者さん）と交渉を頑張っていただき、最終的に、売り出し当初の価格から約15％引で購入できました！
（代償として契約の場で売主さんが超不機嫌でした。笑）
サービス面で一番びっくりしたのが、契約書類をとても立派な革製のファイルに収めてくださったところですね……！
一方、中規模の不動産会社と小規模の不動産会社は、多分封筒には入れてくれました（笑）。
あとは残金決済後に立派なお花までいただきました。
が、これは「引っ越すのに！？ 引っ越しでクッソ忙しいのに花の世話なんかできんが！？」と、正直ありがた迷惑でした。せっかくいただいたのに文句を言ってごめんなさいね！！！
とにかく「随所におもてなし感があり、サービスが手厚かったな」という印象があります。
小規模の不動産会社の特徴・メリット
〈特徴〉
・個人事業主、または一人法人。店舗は1店舗のみ
・ごく限られたエリアの情報に強い
・業歴が長いと地主さんから絶大な信頼を得ていることがある
・業歴が長いと地域の月極駐車場の管理を一手に担っていることが多い
〈メリット〉
・ごく限られたエリアのこまかな情報を教えてくれる
・クセつよなおっちゃんも多いけど、純粋な義理人情で動いてくれる
いわゆる「町の不動産屋さん」です。超大手とは違った意味で、なんとなーく敬遠されがち……。
ただ、個人経営であるがゆえに、判断が早いです。
未登記部分のある中古一戸建てを買った時ですが、「未登記部分はそちら持ちで登記して欲しいです～」とお願いしたら即答で「やっとくよ～」。費用をおっちゃん持ちで登記してくれました！
大手さんなら「上司に聞いてみます」となるでしょうし、中規模の仲介さんだったらまず渋られただろうなと思います。
未登記：建物が、法務局の登記簿に記録されていないこと。マンションではあまり聞いたことがないので、安心してください～。
古い一戸建てだとめっちゃあります。またか！ってくらい、あります。
あとは契約の帰りに地域の神社にご挨拶のお参りに行きたくて、神社まで連れて行ってください！とお願いしたら車で連れて行ってくれました♪ おっちゃんありがと～！
ごく限られたエリアでサクサクと話を進めたいなら、この小規模の不動産会社がおすすめです。
また通常、不動産会社は火・水休みが多いですが、個人でやってるようなところは「その人に用事がなければ対応してくれる」ことも多いので、個人経営ならではの柔軟さがありがたいです。
不動産会社3パターンのデメリット
中規模の不動産会社のデメリット
・大手ほどノウハウは蓄積されていない
・しっかりしていない会社も多数ある
ぶっちゃけるとわたしとは大変相性が悪いです（笑）。
中規模の不動産会社のすべてが嫌いなわけじゃないですよ！？
ただ接触する回数が多いので、どうしてもハズレ業者に遭遇する回数が多かったです。
たとえば自宅の中古マンションは超大手の不動産会社で購入しましたが、最初に相談したのはこの中規模の不動産会社なんです。
「安く買いたいです～（指値できますよね？）」と申し出たら「とんでもない！！！」と拒否されてしまい「じゃあいいです」と内見もせずに帰宅、同じ物件を超大手の不動産会社経由で問い合わせして購入しました。
なぜ不動産会社によって対応の差ができるかっていうと、もちろん大手とノウハウの差もありますが、2社の給与体系の違いも大いに関係してくると思います。
わたしが最終的に契約をした超大手の営業さんは、契約金額の他、契約件数も給与に反映される仕組みでした。
一方で中規模の不動産会社は、契約金額が歩合給に反映される仕組みが基本。
「できるだけ高く売って給与が欲しい」ってことです。
あとは営業さんの態度がむちゃくちゃ悪かったり……営業さんが越境を把握してなかったり、契約書類を間違えられたり……ほ～～～んと、色々ありました。
でも特徴・メリットで書いたようにお宝物件を抱えていることが多いので、今後もお世話になりそうです。
（良い営業さんも多数いますよ！ ほんとほんと。毎度問い合わせと内見ばかりですみませんと思ってます）
「安い物件を更に指値する」「難易度の高い物件を購入する」というレアケースでなければ上記のようなトラブルはないハズなので、特にエリア重視の人は賢くお付き合いしていきましょう。
超大手の不動産会社のデメリット
・特になし
あえて書くなら、営業さんは異動があるので、営業さん個人が特定のエリアの細かな情報を持っていないかもしれないという点でしょうか。
（わたしの場合はよく知るエリアでの購入だったので、関係なし）
店舗自体には情報として蓄積されているかと思います。
ネットで調べると「大手のデメリットとして仲介手数料の値引きがない」と書いてあるところもあります。
仲介手数料の値引きをしてくれるところって大手に限らずそんなにないことない？？？と思いました。
わたしが契約した超大手さんは、メリットに書いている通り、条件付き＝「紹介」や「二度目の利用」で仲介手数料の割引サービスがありました。
小規模の不動産会社のデメリット
・連絡手段が電話とFAXと対面だけという場合がある
・しっかりしていない業者も多数いる
2件目の中古一戸建ては、個人経営の不動産会社のおっちゃんが売主でした。
（施設に入る地元のおばあちゃんから買い取り、おっちゃんが販売）
不動産ポータルサイトから問い合わせても全然連絡が来ないのね。
「ポータルサイトへの掲載は息子にやってもらった」とのことで、おっちゃんはPCを使えず、メールは一切不通。
電話とSMSでどうにかやりとりしました。面倒くさかったです。
これくらいなら可愛いものですが……
中には悪意のあるナシに関わらず、
・物件の瑕疵を把握していない、または意図的に隠す
・仲介手数料以外の事務手数料を取ろうとする
業者もいます。
（残念ながら小規模に近い中規模の不動産会社にも、こういう悪徳業者はいます）
中古マンションを買うなら、不動産会社はどこがおすすめ？
●とにかく安く買いたい
→小規模か超大手不動産会社がおすすめ
不動産屋さんのおっちゃんには情に訴え、大手の営業さんには「指値、いけますよね！？」と訊いてみましょう。
（ただし競合がいる場合は1秒でも早く満額で買付を出さないと、負けちゃいます）
●掘り出しモノ物件に出会いたい
→中規模不動産会社がおすすめ
「売主さんが売却を急いでいる＝相場より安い」物件に出会える可能性が高いのはココ。
買主さんの属性が良い（住宅ローンが絶対に通る、もしくは現金一括で買える）場合に、威力を発揮できます。
●購入したいエリアが決まっている
→中規模か小規模不動産会社がおすすめ
まずはざっくりした相談から始めたい、購入は急いでいないから理想の物件があれば連絡が欲しいというタイプはココ。
●安心が第一、手厚いおもてなしを受けたい！
→超大手不動産会社がおすすめ
「良きに計らえ」という人は大手一択です。
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